近年来，香港房地产市场展现出一幅前所未有的图景——在租金持续攀升的同时，楼价却经历着反复下跌的波动。这一罕见现象不仅吸引了市场的广泛关注，也深刻影响着购房者与租户的决策逻辑。

据香港差估署最新数据，7月份私人住宅租金指数再度上扬，环比增长约1.1%，实现连续五个月的稳步增长，前七个月累计涨幅已达4.4%。这一趋势的背后，是高利率环境下众多潜在买家转向租赁市场，以及通过各类人才计划涌入香港的新专业人才对住房需求的强劲拉动。

然而，与租赁市场的繁荣形成鲜明对比的是，私人住宅售价指数却持续走低。7月份该指数报296.8点，环比下跌约1.9%，创下了自2016年9月以来的近八年新低。截至今年7月，楼价累计跌幅已达约4.7%，显示出市场调整的压力依然巨大。

楼市调控政策的持续收紧以及市场缺乏明显利好消息，加之高利率环境和大量未售新房库存的积压，共同构成了楼价下跌的宏观背景。据统计，目前市场上约有3.7万个已批出预售楼花同意书但尚未发售的私人住宅单位，发展商面临巨大的销售压力，可能不得不通过价格折让来抢占市场。

相比之下，租赁市场则展现出截然不同的活力。A、B及C类住宅单位在2024年7月的租金同比均实现显著增长，其中A及B类（面积较小）的单位租金升幅尤为突出，分别达到6.9%和7.3%。这一趋势反映出非本地学生及专业人士对邻近商业区高品质居住环境的强烈需求。

随着楼价预期进一步下行及按揭负担加重，租赁成为越来越多家庭改善居住条件的首选。数据显示，A类单位的平均租金回报率在6月已攀升至3.4%，创下近十年来的新高，较平均水平高出70个基点。这一变化不仅提升了租赁市场的吸引力，也预示着租金上涨趋势的短期持续性。

此外，新家庭数量的增加以及租户比例的提升也是推动租赁市场增长的重要因素。过去一年中，家庭住户数量同比增长1.5%，达到276万户，而家庭平均人数则略有下降，反映出小型化趋势的加剧。同时，通过各类人才计划来港的专业人才中，高达86%选择租赁住房，进一步加剧了租赁市场的供需紧张。

展望未来，随着新来港专才在香港事业的逐步稳定和发展，他们中的一部分可能会从租赁转向购房。然而，这一转变能否有效支撑楼价回升，仍取决于长期留港发展的专才数量及市场供需关系的进一步演变。

对于租金走势，业内专家普遍持乐观态度。他们认为，尽管面临人口轻微下降、收入增长停滞及就业市场转弱等挑战，但住宅租赁市场的持续需求仍将推动租金和回报率在短期内继续上升。特别是中小型住宅单位，由于其较高的性价比和灵活性，预计将成为市场关注的焦点。